中古住宅の内覧でカビを見抜く12のチェックポイント｜北海道の中古・リノベ物件編
更新日：1 日前
中古住宅やリノベーション済み物件は、価格の面でも立地の面でも魅力的な選択肢です。一方で、カビバスターズ北海道には「購入して住み始めてから、押し入れや床下のカビに気づいた」というご相談が少なくありません。内覧のときにきれいに見えていても、カビは表面を拭き取れば一時的に見えなくなるためです。この記事では、北海道の気候条件を踏まえて、内覧の限られた時間で確認できる12のチェックポイントを整理します。専門知識がなくても見られるところに絞っていますので、内覧に持参できるチェックリストとしてお使いください。
この記事の結論 北海道の中古住宅・リノベ物件を内覧するときに確認したいカビのチェックポイント12項目を、道内5地点の湿度データとともに解説。築年数別の注意点や、内覧では判断できないことも整理しました。
1. 北海道の中古住宅で見るべき「地域差」
同じ北海道でも、地域によって湿気の条件は大きく違います。下のグラフは道内5地点の年平均相対湿度と、夏季にもっとも高くなる月の値です。
グラフのとおり、道内でも湿度の水準には地点ごとに差があります。釧路は年平均77%、夏季には88%まで上がります。旭川も年平均76%と高い水準です。同じ間取り・同じ築年数の物件でも、立地する地域によって湿気の負荷はまったく違うということです。内覧時には、その地域の気候条件を前提に見る必要があります。
2. 内覧で確認したい12のチェックポイント
短い内覧時間でも確認できる項目に絞りました。可能であれば、雨の翌日や湿度の高い日に見学すると、より実態に近い状態を確認できます。
No | 確認する場所 | 見るポイント |
1 | 玄関に入った瞬間 | 湿った土のようなにおいがしないか |
2 | 押し入れ・クローゼットの奥 | 奥の壁面の冷たさと湿り気、天井角の変色 |
3 | 洗面所・脱衣所の床 | 床のきしみ、フカフカ感、幅木の浮き |
4 | 浴室の目地・パッキン | 黒い斑点、目地の詰め直し跡 |
5 | 窓のサッシ下枠 | 白い粉、水垢の輪染み、パッキンの黒ずみ |
6 | 北側の部屋の壁 | 壁紙のつなぎ目の浮き、家具跡の変色 |
7 | 壁紙の一部だけ新しい箇所 | 局所的な張り替えが下地の問題を隠していないか |
8 | 床下点検口の中 | 土の湿り、断熱材の垂れ下がり、基礎の白い析出物 |
9 | 天井点検口の中 | 断熱材のシミ、野地板の黒ずみ、雨漏り跡 |
10 | 24時間換気の給気口 | 塞がれていないか、フィルターの目詰まり |
11 | 外周の基礎まわり | ひび割れ、地面と基礎の高低差、雨水の滞留跡 |
12 | 外壁のシーリング | ひび・肉やせ・剥離。窓まわりは特に念入りに |
とくに7番の「一部だけ新しい壁紙」は見落としがちです。売却前にきれいにするのは自然なことですが、部分的な張り替えは、その場所に何かが起きていた可能性を示す手がかりでもあります。理由を売主・仲介会社に確認しておくと安心です。
3. 内覧では「見えない場所」をどう推測するか
床下・壁の内部・天井裏は、内覧ですべてを見ることはできません。それでも、次の3つの間接的なサインから、ある程度の見当をつけることができます。
間接サイン | 推測できること | 確認方法 |
1階だけ空気が重い・においが違う | 床下の湿気、基礎まわりの排水不良 | 床下点検口を開けて中を見る |
特定の部屋だけ寒い | 断熱の欠損、気流止めの不良 | 壁・天井に手のひらを当てて温度差を確認 |
天井にうっすら輪染み | 過去または現在の漏水 | 屋根・バルコニーの防水層の状態を質問する |
4. 築年数・工法で変わる注意点
北海道の住宅は、断熱・気密の考え方が年代によって大きく変わってきました。築年数は、そのまま「どんな弱点を持ちやすいか」の手がかりになります。
時期の目安 | 建物の特徴 | 注意して見る場所 |
1980年代以前 | 断熱材が薄い・気流止めが不十分な例が多い | 壁内結露の痕跡、北側の壁、押し入れ |
1990年代〜2002年 | 断熱強化が進むが換気は個別対応 | 浴室・洗面所の換気能力、サッシまわり |
2003年以降 | 24時間換気が義務化 | 給気口が塞がれていないか、換気経路 |
リノベーション済み | 内装が新しく状態が読みにくい | いつ・どこまで手を入れたかの工事履歴 |
リノベーション済み物件では、工事の範囲を書面で確認することをおすすめします。内装だけを新しくして、断熱・換気・防水に手を入れていない場合、以前と同じ条件が残ります。「どこまでやったか」は、価格以上に重要な情報です。
5. 内覧だけでは判断できないこと
内覧で分かることには限界があります。次のような点は、目視や短時間の確認では判断できません。
壁の内部や床下の奥で、カビがどの範囲まで広がっているか
木材や下地の含水率（どのくらい水分を含んでいるか）
過去の漏水や結露が、いまも続いているのか、すでに止まっているのか
空気中や表面にどんな種類のカビがどの程度いるか
これらは、含水率測定や付着菌・落下菌の検査、ファイバースコープによる壁内・床下の確認など、道具を使った調査で初めて分かることです。購入を前向きに検討している物件で気になるサインがあった場合は、契約の前に売主・仲介会社の了承を得て、専門家による調査を入れることも選択肢の一つです。
内覧に持って行くと便利な物
中古住宅の内覧は、限られた時間の中で多くの場所を確認することになります。次のような物を持って行くと、確認がしやすくなります。
・懐中電灯（押入れの奥や床下点検口の中、家具の裏を照らす）
・スマートフォン（気になる場所の写真や動画を撮る。日付が残る）
・メモ帳やチェックリスト（確認した場所と気づいたことを書き留める）
・温湿度計（部屋ごとの湿度の違いを見る目安になる）
・マスク（押入れや床下点検口を開ける時に）
売主や不動産会社の許可を得たうえで、押入れや収納の扉を開けたり、床下点検口をのぞいたりしましょう。
売主や不動産会社に聞いておきたいこと
内覧の時には、建物の状態について、売主や不動産会社に質問しておくと、判断の材料が増えます。
・過去に雨漏りや水漏れ、すが漏れがあったか。あった場合は、いつ、どこで、どのように修理したか
・結露やカビが出たことがあるか。どの部屋のどこに出たか
・リフォームや修繕の履歴（いつ、どこを、どのように工事したか）
・床下や屋根裏の点検をしたことがあるか
・建物状況調査（インスペクション）を行っているか
答えは、口頭だけでなく、書面や資料で確認できるとより安心です。
冬の内覧と夏の内覧
北海道で中古住宅を探す場合、内覧の季節によって見えるものが違います。冬の内覧では、暖房を使った時の窓の結露や、北側の部屋の冷え、玄関や浴室の寒さを確認しやすくなります。
夏の内覧では、湿気の多い季節の押入れや床下のにおい、浴室やトイレの換気の状態を確認しやすくなります。
可能であれば、季節を変えて2回見学するか、売主に季節ごとの様子を聞いておくと、1年を通した住まいの状態を想像しやすくなります。
購入後、入居前にしておきたいこと
購入が決まったら、入居前の空いている時期は、住まいの状態を詳しく確認できるよい機会です。家具がない状態で、壁や床、押入れ、浴室、床下を確認しておきましょう。
カビや湿気の跡が見つかった場合は、リフォームの工事の前に対策をしておくと、工事後にカビが再び出るのを防ぎやすくなります。壁紙を張り替えたり、床を新しくしたりする前に、下地の湿気やカビの状態を確かめることが大切です。
入居後は、季節ごとに窓の結露や押入れの湿気を確認し、気になることがあれば早めに対処しましょう。
リノベーション済み物件の確認
リノベーション済みの物件は、内装が新しく見えるため、カビや湿気の問題に気づきにくいことがあります。工事の範囲がどこまでだったのか、断熱や換気、防水の工事は含まれていたのかを、書面で確認しましょう。
新しい壁紙や床の下に、以前のカビや湿気の跡が残っていることもあります。工事の前の写真や、工事の記録があれば、見せてもらえるか聞いてみてください。
家族で内覧する時の役割分担
家族で内覧する場合は、役割を分けると、短い時間でも多くの場所を確認できます。たとえば、一人は間取りや日当たり、収納の広さを確認し、もう一人は窓まわりや押入れ、浴室、床下点検口など、湿気やカビの跡を中心に確認する、といった分け方です。
確認したことは、その日のうちに家族で話し合い、写真と一緒に記録しておきましょう。複数の物件を比べる時に役立ちます。
においは、慣れると感じにくくなるため、玄関に入った最初の印象を、家族それぞれがメモしておくとよいでしょう。
よくある質問
Q. 内覧の時にカビ臭さを感じたら、購入をやめた方がよいですか。
A. カビ臭さの原因によって、対策の方法や費用は大きく変わります。購入を決める前に、原因を確かめるための調査を検討しましょう。
Q. 購入前に調査を依頼できますか。
A. 売主や不動産会社の了解を得たうえで、購入前の調査のご相談も承っています。
Q. 建物状況調査（インスペクション）とカビの調査は違いますか。
A. 建物状況調査は、建物の構造や雨漏りなどの劣化の状況を調べるものです。カビの範囲や湿気の原因を詳しく調べる場合は、カビの調査をあわせて検討しましょう。
Q. 内覧の時に床下点検口を開けてもよいですか。
A. 売主や不動産会社の許可を得てから開けましょう。
Q. リフォーム費用にカビ対策を含めた方がよいですか。
A. カビや湿気の跡がある場合は、下地の確認と対策を、リフォームの計画に含めておくと安心です。
Q. 築浅の中古住宅でもカビは出ますか。
A. 換気や暮らし方によって出ることがあります。
Q. 内覧の時間はどのくらい必要ですか。
A. 物件の広さによりますが、押入れや浴室、床下点検口まで確認するには、余裕をもった時間を取るとよいでしょう。
Q. カビの調査の費用は。
A. 調査の内容によって違うため、お見積りでご案内します。お見積りは無料です。
Q. マンションの内覧で見るポイントは。
A. 窓まわり、北側の部屋、押入れ、浴室を中心に確認しましょう。
Q. 写真で相談できますか。
A. はい。
Q. 購入後にカビが見つかった場合は。
A. 売買契約の内容によって対応が違うため、不動産会社に相談しましょう。
Q. 出張費は。
A. エリアにより事前にご案内します。
Q. 菌検査は。
A. 施工前に行う有料オプションです。
Q. 雨の翌日の内覧がよいのはなぜですか。
A. 湿気の多い時の状態を確認しやすいためです。
Q. 受付時間は。
A. 平日9:00〜18:00です。
Q. 相談方法は。
A. お電話・フォーム・LINEで受け付けています。
6. まとめ
北海道でも地域によって湿気の条件は大きく違い、同じ築年数・間取りでも注意すべき点が変わります。
内覧では12のチェックポイントを目安に、においや壁紙の張り替え跡、点検口の中まで確認しましょう。
床下・壁内・天井裏は間接的なサインから推測し、築年数やリノベーションの範囲もあわせて確認します。
内覧だけで判断しきれない場合は、購入前の調査で状態を数値で確かめると安心です。
中古住宅のカビのご相談はカビバスターズ北海道へ
カビバスターズ北海道では、含水率測定や各種の菌検査（有料オプション）による調査から、MIST工法®によるカビ除去、カビが生えにくい環境づくりのご提案までを一貫して行っています。購入前の物件の確認、入居前・リノベーション前のカビ対策など、北海道内であればお気軽にご相談ください。
お電話：090-8957-8975
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