北海道の社宅・寮はカビに注意｜空室期間の湿気管理と総務の備え
更新日：1 日前
「転勤で入居していた社員から『部屋がカビ臭い』と聞いた」「退去後、次の入居者が決まるまで空室にしていたら壁にカビが出ていた」——社宅や独身寮、職員住宅を管理する総務・人事のご担当者から、このようなご相談が増えています。北海道は冬季の気温と暖房事情から、空室期間中の建物にカビが発生しやすい環境になりやすいと考えられます。この記事では、社宅・寮でカビが進みやすい仕組みと、総務・管理会社として備えておきたい点検の考え方を整理します。
この記事の結論 社宅・寮は転勤サイクルにより空室期間が生じやすく、無人の間は換気・暖房が止まりやすいため、カビが進みやすい環境になりがちです。北海道の冬は気温が低く相対湿度も高めに推移する時期が続くため、空室管理の巧拙が建物の状態に表れやすいとも言えます。空室期間の長さに応じた点検項目をあらかじめ決めておくこと、点検記録を仕組みとして残しておくこと、そして入居者からの申し出があった際には安全配慮義務の観点から誠実に状況確認を行うことが、総務・管理会社としてのリスク管理につながると考えられます。自社での点検や対応に限界を感じた場合は、被害が広がる前に、早めに専門業者への相談を検討することをおすすめします。
結論を先に
北海道の社宅・寮では、転勤や退去にともなう空室期間中に換気・暖房が止まりやすく、建物内の湿度管理が崩れやすいこと
入居者から「カビ臭い」「体調がすぐれない」といった申し出があった場合、労働契約法第5条の安全配慮義務の観点から、企業として一定の配慮が求められると考えられること
空室期間の長さに応じた点検項目をあらかじめ決めておくことで、退去から次の入居までの間のカビリスクを抑えやすくなること
なぜ社宅・寮の「空室」でカビが進みやすいのか
換気と暖房が止まると室内環境が変わる
建築基準法のシックハウス対策により、住宅の居室は機械換気設備による換気回数0.5回/h以上の常時換気が原則として義務付けられています。入居中はこの24時間換気が稼働していますが、退去にともなってブレーカーを落としたり換気扇の電源を切ってしまうと、この換気の仕組みが止まってしまいます。あわせて暖房も止まるため、冬場は室温が外気に近づき、壁や窓まわりの表面温度が下がりやすくなります。転勤サイクルのある企業の社宅・寮では、この「無人期間」が定期的に発生しやすいという事情があります。
札幌の冬は気温・湿度の条件がそろいやすい
気象庁が公表している札幌の平年値（1991〜2020年）を見ると、12月から3月の平均気温は氷点下からわずかにプラスの範囲にとどまり、平均相対湿度は65〜69%で推移しています。厚生労働省の建築物環境衛生管理基準および事務所衛生基準規則では、室内の相対湿度の目安を40%以上70%以下としています。これらの基準はいずれも特定の建物・設備を対象にしたものですが、室内環境を考えるうえでの一般的な目安として参考になります。学術的には、多くのカビは温度20〜30℃前後、相対湿度がおおむね60%を超えると活動が活発になりやすいとされています。無人の社宅で暖房が止まり、外気に近い低温・多湿の状態が続くと、結露が生じやすくなり、湿度の面ではこの条件に近づきやすくなると考えられます。
図：気象庁「過去の気象データ 札幌 平年値（1991〜2020年）」による月別平均気温。冬季は気温が低く、空室時に暖房を止めてしまうと室内も外気に近い温度まで下がりやすくなります。
空室期間の長さ別リスクと点検項目
空室期間が長くなるほど、点検すべき箇所や頻度は変わってきます。目安として、以下のように区分を設けて管理することが考えられます。
空室期間 | 起こりやすいこと | 点検項目 | 推奨される対応 |
〜1か月 | 換気不足による湿気のこもり始め、においの変化 | 玄関・窓まわりの結露跡、室内のにおい | 換気扇・24時間換気が止まっていないかの確認 |
1〜3か月 | 押入・クローゼット内部の湿気滞留、壁紙の浮き | 収納内部、北側の壁、窓枠のパッキン部分 | 定期的な通風、除湿剤の設置と交換 |
3か月以上 | 目に見えるカビの発生、床材やクロスへの拡大 | 床材の変色、家具の裏側、浴室・洗面所 | 目視点検の頻度を上げる、専門業者への相談の検討 |
越冬をまたぐ | 断熱の弱い箇所での結露の蓄積、給排水管の凍結トラブルとの複合 | 給排水管の凍結対策、窓周りの結露、暖房設備の作動状況 | 最低限の暖房（凍結防止運転など）の維持、巡回頻度の確保 |
総務・管理会社が自分たちでできる対処
借り上げ社宅の場合の原状回復の考え方
多くの企業は社宅を自社所有とせず、外部のオーナーから借り上げて社員に貸与しています。この場合、賃貸借契約の当事者は企業とオーナーであり、退去時の原状回復の考え方もあわせて確認しておく必要があります。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、民間賃貸住宅の賃貸借を想定したもので、居住用建物における賃借人・賃貸人間の一般的な考え方を示すものです。同ガイドラインでは、「結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ」について、結露そのものは建物の構造上の問題であることが多いとしつつも、賃借人が結露の発生に気づいていながら賃貸人に通知せず、かつ拭き取るなどの手入れを怠って壁などを腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いという趣旨が示されています。社宅の場合、契約上の借主は企業であり、実際に居住するのは社員という関係になるため、このガイドラインがそのまま適用されるわけではありませんが、「結露に気づいたら放置せず、必要な手入れをする」という考え方自体は、社宅の維持管理を考えるうえでも参考になると考えられます。また、事業用の契約や借り上げの取り決めについては、民法第400条が定める善良な管理者の注意義務や、契約書に定められた特約の内容が判断の基準になるのが一般的です。個別の契約に基づく判断については、契約書の内容を確認のうえ、法務担当者や弁護士にご相談ください。
退去〜次の入居までの管理ルールを決めておく
退去時に換気扇・24時間換気を止めない運用をルール化する
空室期間中も、凍結防止運転など最低限の暖房を維持する
月1回程度を目安に巡回点検を行い、におい・結露・カビの有無を確認する
次の入居者を迎える前に、収納内部や水回りを重点的に確認する
点検記録を残す仕組みをつくる
巡回点検の結果を口頭やメモだけで済ませず、日付・担当者・部屋番号・状況（におい、結露の有無、可能であれば温湿度計の数値）を一覧にして記録しておくと、担当者が変わっても状況の変化を把握しやすくなります。特に転勤サイクルの早い企業では、社宅を管理する総務担当者自身も異動することがあるため、特定の個人の経験や記憶に頼った管理にならないよう、簡単なチェックリストや記録表をあらかじめ用意しておくことが有効と考えられます。あわせて、複数の建物を管理している場合は、建物ごとの築年数や断熱性能、過去にカビや結露の相談があったかどうかも記録しておくと、限られた人員の中でも優先的に点検すべき建物を判断しやすくなります。
入居者からの申し出への向き合い方
入居者から「カビ臭い」「体調がすぐれない」と申し出があった場合、健康被害の有無を断定することは避けるべきですが、一般に、労働契約法第5条が定める安全配慮義務の観点から、放置せず状況を確認することが望ましいと考えられます。カビの臭いや室内環境と体調不良との関連は、個々の状況によって異なり、一般に指摘されている程度にとどまるものですが、申し出があった以上は該当住戸を点検し、換気・暖房の稼働状況や結露の有無を確認して記録を残しておくことが、企業としての誠実な対応につながると考えられます。個別の法的な判断については、社内の法務担当者や弁護士にご相談されることをおすすめします。
自力対処の限界サイン
日常的な巡回点検やルールの整備だけでは対応しきれないケースもあります。次のような状態が見られる場合は、社内での対応にこだわらず、早めに専門業者への相談を検討することをおすすめします。
複数の部屋・複数の住戸で同時期にカビや臭いの申し出が出ている
拭き取り清掃をしても数週間から数か月で同じ場所にカビが戻ってくる
天井裏・壁の内部・床下など、目視できない箇所まで臭いが及んでいる可能性がある
入居者から体調面の申し出が続き、原因の切り分けが社内だけでは難しい
業者に相談するときの判断基準・確認事項
社宅・寮は複数戸・複数棟を管理しているケースが多く、一部屋だけを見て終わりにせず、建物全体の湿気の経路を踏まえた提案をしてくれるかどうかが判断のポイントになります。
見えているカビだけでなく、発生源となっている湿気の経路まで確認したうえで見積りを提示してくれるか
複数戸・複数棟をまとめて管理する場合、建物ごとの状況を踏まえた診断・提案をしてくれるか
点検・見積りの内容が書面で残り、社内の稟議や入居者への説明に使える形で提出されるか
費用は建物の状況や施工範囲によって異なるため、現地確認のうえでの見積りとなるのが一般的です。複数戸・複数棟をまとめて依頼する場合は、建物ごとに優先順位をつけたうえで、段階的に対応を進める方法を相談してみるのもひとつの考え方です。
よくある質問
Q. 空室の社宅は、どのくらいの頻度で見回ればよいですか。
A. 冬は結露が起きやすいため、月に1回程度を目安に、換気とあわせて室内の状態を確認すると安心です。物件の状況にあわせて決めましょう。
Q. 入居者からカビの申し出があった時、まず何をすればよいですか。
A. 場所や広さ、時期を聞き取り、写真で記録してもらいましょう。建物側の原因が考えられる場合は、管理会社や貸主にも共有しましょう。
Q. 複数の社宅をまとめて相談できますか。
A. 複数の物件のご相談もお受けしています。お見積りは無料です。
Q. 相談の受付時間を教えてください。
A. 平日9:00〜18:00（土日祝休み）です。
まとめ
社宅・寮は転勤サイクルにより空室期間が生じやすく、無人の間は換気・暖房が止まりやすいため、カビが進みやすい環境になりがちです。北海道の冬は気温が低く相対湿度も高めに推移する時期が続くため、空室管理の巧拙が建物の状態に表れやすいとも言えます。空室期間の長さに応じた点検項目をあらかじめ決めておくこと、点検記録を仕組みとして残しておくこと、そして入居者からの申し出があった際には安全配慮義務の観点から誠実に状況確認を行うことが、総務・管理会社としてのリスク管理につながると考えられます。自社での点検や対応に限界を感じた場合は、被害が広がる前に、早めに専門業者への相談を検討することをおすすめします。
北海道のカビのお困りごとは、カビバスターズ北海道へ
カビバスターズ北海道では、MIST工法®によるカビの除去と再発対策のご相談を承っています。カビは「見えている部分」だけを拭き取っても、湿気の供給源が残っていれば同じ場所に戻ってくることが少なくありません。まずは現地で建物の状況と湿気の経路を確認し、必要な処置と再発対策をご提案します。
ご相談・お見積りは無料です。費用は建物の状況や範囲によって変わるため、現地確認のうえでご提示します。「これはカビなのか判断がつかない」「一度自分で掃除したが戻ってきた」という段階でも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。
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