マンション・アパートの内部結露カビ｜管理会社・オーナー様が知っておきたい原状回復とクレーム防止
更新日：1 日前
はじめに｜入居者様からのクレームで気づく前に
マンションやアパートの管理を担当されている方であれば、「北側の部屋だけ毎年クロスが黒ずむ」「退去後の部屋を確認したらクローゼットの中がカビだらけだった」といったご経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
北海道の集合住宅は、厳しい寒さに対応するため高気密・高断熱の造りになっている物件が多く、冷暖房効率の高さというメリットがある一方で、換気のバランスが崩れると室内に湿気がこもりやすいという特徴も持ち合わせています。特に問題となりやすいのが、壁の内部や収納の奥など、目に見えない場所で進行する「内部結露」によるカビです。
本記事では、集合住宅で内部結露カビが発生しやすい理由と、管理会社様・オーナー様が押さえておきたいチェックポイント、そして放置した場合に生じる実務上のリスクについて解説します。
なぜ集合住宅で内部結露カビが起きやすいのか
集合住宅、とりわけ北海道の物件は、二重窓や厚い断熱材によって高い気密性を確保しています。冬場の暖房効率を高める一方で、室内と壁内部・外気側との温度差が大きくなりやすく、この境目で結露が発生しやすい構造になっています。
さらに、24時間換気設備が備わっていても、入居者様が電気代を気にして停止してしまっているケースや、フィルターの目詰まりに気づかないまま使用しているケースも少なくありません。換気が機能していなければ、室内で発生した湿気の逃げ場がなくなり、内部結露を後押ししてしまいます。
また、家具を外壁に密着させて置く、洗濯物を室内干しする、収納を閉め切ったままにするといった入居者様の生活習慣も、湿気がこもる要因になります。管理会社様側で完全にコントロールすることは難しい部分ではありますが、こうした要因が重なることで、特定の住戸だけカビが繰り返し発生するという状況が生まれやすくなります。
そしてもうひとつ見落とされがちなのが、空室での湿気管理です。誰も住んでいない部屋は換気や暖房が行われないため、外気との温度差による結露が生じやすく、空室期間が長いほどカビが進行しているケースも見受けられます。
イメージとしては、冷えたペットボトルを部屋に置いておくと表面に水滴がつくように、暖房のない空室では壁や窓まわりが外気に近い温度まで冷え込み、そこに室内側からわずかな湿気が触れるだけでも結露が生じやすくなります。人が住んでいないからこそ気づかれにくく、次の入居者様の内見直前になって初めて発覚するケースもあります。
見落とされがちなチェックポイント
日常の巡回点検だけでは気づきにくい場所として、次のような箇所が挙げられます。
・北側や外壁に面した部屋の隅、家具の裏側
・クローゼットや押入れ、玄関収納の内部
・浴室・洗面所まわりの壁内部
・エアコンの内部や配管の貫通部分
・空室のまま換気されていない住戸全体
これらの場所は入居者様からの申告がない限り気づきにくく、退去時の立会いで初めて発覚するケースも少なくありません。
放置した場合に想定される影響
集合住宅における内部結露カビの問題は、管理会社様・オーナー様にとって複数の実務的な影響につながります。
まず、入居中に発覚した場合は入居者様からのクレームにつながります。「カビ臭がする」「クローゼットの中がカビだらけ」といった申告は、対応が遅れるほど不満が大きくなり、最悪の場合は退去や損害賠償の話に発展することもあります。
次に、退去時の原状回復です。カビの範囲が広い場合、クロスの張替えだけでなく、下地となる石膏ボードの交換や、場合によっては断熱材の入れ替えが必要になることもあります。原状回復費用の負担割合をめぐって、入居者様とのトラブルに発展するケースも見られます。
さらに、次の入居者様への引き渡し前にカビが発覚すれば、募集開始の遅れや、内見時の印象低下にもつながりかねません。物件の空室期間が延びることは、オーナー様にとって収益面でも見過ごせない問題です。
そして中長期的には、物件の資産価値そのものへの影響も懸念されます。カビの再発を繰り返す部屋があるという情報は、入居者様の口コミやインターネットのレビューを通じて広がる可能性もあり、物件全体のイメージに関わることもあります。
特に管理会社様にとって悩ましいのは、表面的な清掃や消臭対応を繰り返しても、根本原因である湿気の滞留箇所が解消されない限り、数か月から一年ほどで同じ住戸に同じ症状が再発してしまう点です。その都度クロスの張替えや消臭作業を行うよりも、一度原因を特定して対処するほうが、中長期的にはコストを抑えられる可能性があります。
空室管理・巡回時のセルフチェックポイント
専門的な調査を依頼する前に、管理担当者様ご自身で確認できるポイントもあります。
・退去立会いの際、クローゼットや押入れの奥までにおいを確認する
・空室の巡回時に、窓のサッシまわりや北側の壁の状態を確認する
・過去に同じ住戸で複数回カビの申告があったかどうかを記録で確認する
・空室期間中も、可能な範囲で換気や通気を行っているか確認する
複数回同じ住戸でカビの相談が発生している場合は、表面的な清掃だけでなく、建物側の原因を確認することをおすすめします。
カビバスターズ北海道によるサポート内容
カビバスターズ北海道では、独自のMIST工法®により、原因調査から除去、再発防止までを一貫してサポートしています。
まず含水率測定や現地の構造確認を通じて、なぜその住戸でカビが繰り返し発生するのかという根本原因を調査します。表面のクロスを張り替えるだけでは、湿気の逃げ場がない限り再発を繰り返してしまうためです。
原因を特定したうえで、食品添加物由来の薬剤を用いたMIST工法®により、壁内部や収納のカビを、素材を傷めにくい方法で除去します。薬剤は排水試験による安全性の確認も行われており、入居者様がいる状態でも配慮した施工が可能です。
仕上げには除菌を行い、原状回復や次の入居者様への引き渡し前など、急を要する現場にも迅速に対応いたします。対応エリアは北海道全域で、マンション、アパート、一般住宅まで幅広い実績がございます。
また、単発の住戸対応だけでなく、複数の住戸で同様の症状が見られる場合には、建物全体の構造や換気計画に共通の原因がないかという視点でのご相談も承っております。同じ間取りや同じ方角の住戸で繰り返しカビが発生している場合、個別対応だけでは根本的な解決に至らないこともあるためです。
ご相談から施工までの流れ
まずはお電話・フォーム・LINEのいずれかで、対象の住戸や気になる症状、退去予定日などの状況をお伺いします。次に現地を確認し、含水率測定や構造確認をもとに発生原因と範囲を調査します。
調査結果を踏まえたお見積りをご提示し、内容をご確認いただいたうえで施工に進みます。退去から次の入居までのスケジュールが限られている場合も、まずはご相談ください。
施工後は、入居者様への換気の呼びかけ方や、空室時の換気方法など、再発防止のためのご案内もあわせて行っております。
内部結露と表面結露の違い
結露には、窓ガラスや壁の表面に水滴がつく「表面結露」と、壁や天井、床の中で起きる「内部結露」があります。
表面結露は目に見えるため気づきやすいですが、内部結露は壁の中で起きるため、表面に変化が出るまで気づきにくいのが特徴です。壁紙のシミや浮き、はがれ、カビ臭さなどで、初めて気づくことも少なくありません。
内部結露は、室内の暖かく湿った空気が壁の中に入り込み、外気で冷やされた部分で水になることで起きます。断熱や防湿の状態、換気の状態などが関係します。
集合住宅で内部結露が起きやすい部屋の特徴
・北側に面した部屋や、建物の角にある部屋：外気に触れる面が多く、壁が冷えやすい傾向があります。
・最上階や1階の部屋：屋根や地面の影響を受けやすく、温度差が大きくなることがあります。
・空室期間が長かった部屋：暖房や換気が止まっていたため、壁の中に湿気がたまっていることがあります。
・入居者が室内干しや加湿を多く行っている部屋：室内の湿度が高くなり、結露が増えることがあります。
入居者への案内で伝えたいこと
内部結露やカビを防ぐためには、入居者の協力も大切です。入居時の案内や、季節ごとのお知らせで、次のような点を伝えると効果的です。
・24時間換気を止めない、給気口を閉めない
・家具は外壁から少し離して置く
・室内干しをする時は換気や除湿を行う
・窓の結露はこまめに拭き取る
・壁紙のシミやカビ臭さに気づいたら、早めに連絡する
早めに連絡してもらえると、被害が広がる前に対応しやすくなります。
よくある質問
Q．退去から次の入居までの短い期間でも対応できますか。
A．スケジュールをお伺いしたうえで、可能な範囲で迅速に対応いたします。まずはお早めにご相談ください。
Q．入居者様が住んでいる状態でも調査は可能ですか。
A．はい、生活への影響に配慮しながら調査・施工を行うことが可能です。
Q．同じ住戸で繰り返しカビが発生しています。原因まで調べてもらえますか。
A．はい、含水率測定や構造確認により、繰り返し発生する根本原因の調査を行っております。
Q．北海道内であれば、どのエリアでも対応してもらえますか。
A．札幌市を拠点に、北海道全域のご相談に対応しております。まずはお電話やフォーム、LINEにてお気軽にご連絡ください。
Q．複数の住戸をまとめて調査してもらうことはできますか。
A．はい、建物全体の傾向を確認したいというご相談も承っております。同じ方角や間取りの住戸で共通の原因がないか確認いたします。
Q. 入居者から「壁がカビ臭い」と連絡がありました。まず何をすればよいですか。
A. においのする場所と、カビの有無、壁のシミや濡れを確認しましょう。写真を撮って記録しておくと、原因の判断や今後の対応に役立ちます。
Q. 内部結露かどうかは、どうやって判断しますか。
A. 壁の表面の状態だけでは判断が難しいことがあります。建物の状態や生活の状況もあわせて確認する必要があるため、調査をご相談ください。
Q. 原状回復の費用は、入居者とオーナーのどちらが負担しますか。
A. カビの原因や、契約の内容によって判断が分かれます。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」なども参考に、管理会社や専門家に相談しましょう。
Q. 空室の部屋で、できる対策はありますか。
A. 定期的に窓を開けて換気し、24時間換気を止めないようにしましょう。巡回の際に、においや結露の有無を確認すると安心です。
まとめ｜「またあの部屋か」を防ぐために
マンション・アパートにおける内部結露カビは、入居者様対応、原状回復費用、そして物件の資産価値にまで関わる管理業務上の重要な課題です。同じ住戸で繰り返し発生している場合は、表面的な清掃だけでなく、建物側の原因を確認することが根本的な解決につながります。
クレーム対応や原状回復費用の交渉に追われてから対策を考えるのではなく、繰り返し発生している段階で一度原因を確認しておくことが、結果的に管理業務全体の負担軽減につながります。
「またあの部屋でカビが出た」と感じることがあれば、まずは現状の確認だけでもお気軽にご相談ください。お電話（090-8957-8975）、お問い合わせフォーム、LINEのいずれからでもご連絡いただけます。無理な勧誘は一切行っておりませんので、北海道全域の管理会社様・オーナー様から安心してご相談いただけます。
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