事業用テナントの原状回復とカビ｜札幌の法人向け注意点
更新日：1 日前
「テナントの契約更新前に、窓際の壁にカビが出ているのを見つけた」「退去時の原状回復で、まさかここまで請求されると思わなかった」——札幌をはじめ道内で店舗や事務所を借りている法人のお客様から、こうしたご相談をいただくことが増えています。特に、住宅の賃貸借で使われる原状回復ガイドラインをそのまま事業用テナントに当てはめて考えていた、というケースでは、退去時に想定外の負担が生じることがあるようです。この記事では、事業用テナントの原状回復とカビの関係について、公的な基準や一次情報をもとに整理します。
この記事の結論 最後に、この記事の要点を振り返ります。
この記事の結論
住宅向けの国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、居住用建物の賃貸借を想定したもので、店舗・事務所などの事業用賃貸には一般的に直接適用されないと考えられています。
事業用テナントでは、契約書の特約と民法（善管注意義務・原状回復義務）が基準になりやすく、「スケルトン返し」等の特約がある場合、借主の負担範囲が住宅より広く設定されることが少なくありません。
入居中に結露やカビを発見した際は、放置せず速やかに貸主・管理会社へ通知し、記録を残しておくことが、退去時のトラブルを避ける上で重要と考えられます。
居住用ガイドラインが事業用テナントにそのまま使えない理由
賃貸住宅にお住まいの方であれば、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」という名前を耳にしたことがあるかもしれません。このガイドラインは、賃貸住宅標準契約書を前提に、居住用建物（民間賃貸住宅）の賃貸借を想定して作られたものです。そのため、店舗や事務所といった事業用の賃貸借については、一般的にはこのガイドラインが直接適用される場面ではないとされています。
では事業用テナントでは何が基準になるのでしょうか。一般的には、まず契約書に定められた特約の内容が優先され、契約書に明記のない部分については民法の規定が基準になりやすいと考えられています。具体的には、民法第400条が定める「善良な管理者の注意義務（善管注意義務）」と、民法第621条が定める賃借人の原状回復義務です。第621条では、賃借人は賃貸借終了時に損傷を原状に復する義務を負うとされる一方、通常の使用及び収益によって生じた損耗や経年変化、賃借人の責めに帰することができない事由による損傷は、その対象から除かれるとされています。
「スケルトン返し」特約と借主負担の広がり
事業用テナントの契約では、退去時に内装・設備をすべて撤去し、建物の構造躯体（スケルトン）の状態に戻して返還する、いわゆる「スケルトン返し」の特約が設けられていることがあります。こうした特約がある場合、住宅の原状回復ガイドラインで整理されている「通常損耗は貸主負担」という考え方がそのまま当てはまるとは限らず、契約書の文言次第で借主の負担範囲が広くなりやすい点に注意が必要です。壁面や天井にカビ・シミが生じていた場合、それが通常の使用による劣化なのか、管理不足による損耗なのかという評価が、住宅以上にシビアに問われる可能性があります。
ここで挙げた法律の解釈は一般的な整理であり、個別の判断は契約書の内容や状況によるため、弁護士等の専門家にご確認いただくことをおすすめします。
居住用の賃貸借と事業用の賃貸借の違い
住宅の賃貸借と事業用テナントの賃貸借とでは、原状回復をめぐる考え方の前提そのものが異なります。下表に、両者の違いを一般的な整理として比較します。
項目 | 居住用の賃貸借 | 事業用の賃貸借（店舗・事務所） |
参考にされやすい基準 | 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にすることが多いとされる | 契約書の特約と民法（第400条・第621条）が基準になりやすいとされる |
想定されている契約の型 | 賃貸住宅標準契約書などをベースにした契約 | スケルトン返し等の特約を含む事業用テナント契約 |
原状回復の一般的な考え方 | 通常損耗・経年変化は貸主負担、通常の使用を超える損耗は借主負担という整理が一般的とされる | 特約により借主の負担範囲が住宅より広く設定されることがある |
結露・カビが生じた場合の整理 | 結露を放置し通知や手入れを怠った結果拡大したカビ等は借主負担と判断されやすいとされる | 契約書に明記がない場合、善管注意義務（民法第400条）の履行状況が問われやすいと考えられる |
退去時に問題になりやすい点 | クロスの黄ばみやカビの範囲・発生原因の特定 | スケルトン工事の範囲、造作物の扱い、原状回復費用の見積り内容 |
この整理はあくまで一般的な傾向であり、実際の負担割合や判断は個々の契約内容によって大きく異なります。個別の判断は契約書の内容や状況によるため、気になる点があれば弁護士等の専門家にご相談ください。
入居中の湿度管理の目安と札幌の湿度データ
事業用テナントであっても、入居中の湿度環境がカビの発生リスクに直結する点は住宅と変わりません。延べ面積3,000平方メートル以上の店舗・事務所等（特定建築物）については、厚生労働省の「建築物環境衛生管理基準」で、相対湿度40%以上70%以下が空気環境の基準値の一つとして定められています。また、こうした基準の対象とならない小規模なオフィスであっても、事務所衛生基準規則第5条では、空気調和設備がある場合に室温18℃以上28℃以下、相対湿度40%以上70%以下となるよう努めることが努力義務として定められています。多くのカビは温度20〜30℃前後、相対湿度がおおむね60〜80%以上で活動が活発になるとされており、一般には相対湿度60%以下を保つことが対策の目安とされています。
札幌の年間を通じた湿度の推移を見ると、季節によって室内で意識すべき湿度管理の負荷が変わることがわかります。
上のグラフは、気象庁「過去の気象データ 札幌 平年値（1991〜2020年）」による札幌の月別平均相対湿度を示したものです。夏から秋にかけて相対湿度が70%台まで上昇する月があり、厚生労働省の建築物環境衛生管理基準や事務所衛生基準規則が目安とする相対湿度40〜70%の上限に近づく、あるいは超える時期があることが読み取れます。テナントの空調設備の除湿・換気能力がこうした季節の湿度上昇に対応できているかどうかは、入居中に一度確認しておきたいポイントです。
入居中にできるカビ対策
退去時のトラブルを避けるためにも、入居中からできる対策を積み重ねておくことが重要と考えられます。
入居開始時に、壁・天井・窓周り・床の状態を写真で記録しておく。既存のシミやカビ跡がある場合は、その範囲も含めて記録し、可能であれば貸主・管理会社と共有しておく。
空調・換気設備の運転状況を定期的に確認し、室内の相対湿度がおおむね40〜70%の範囲に収まっているか、目安として意識する。
結露を窓や壁で見つけた場合は、その場で拭き取るだけでなく、発生した事実と場所を記録し、速やかに貸主・管理会社へ通知する。
倉庫や什器の裏など、空気が滞留しやすい場所を定期的に点検し、必要に応じて什器の配置を見直して通気を確保する。
営業終了後も長時間換気が止まる時間帯がないか確認し、空調の運転スケジュールを見直す。
特に3点目の「発見時の通知」は重要です。居住用のガイドラインにおいても、結露が発生しているにもかかわらず賃借人が貸主に通知せず、かつ拭き取るなどの手入れを怠って壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いとされています。事業用テナントにおいても、善管注意義務の観点から同様に、発見後の対応の有無が問われる可能性があると考えられます。
自力対応の限界サインと業者への相談基準
このような状態が見られたら専門業者への相談を検討
拭き取ってもカビが数日から数週間で同じ場所に再発する
壁紙の裏側や天井裏など、目視で確認しにくい範囲までカビや黒ずみが広がっている可能性がある
カビ特有のにおいが、清掃をしても部屋全体に残り続けている
空調を稼働させても、特定の場所だけ結露やカビの発生が繰り返される
什器や設備の裏、配管まわりなど、営業を止めずに自分たちで点検・清掃するのが難しい箇所にカビが疑われる
業者に相談する際に確認しておきたいこと
事業用テナントの場合、施工の範囲や日程を営業時間と調整する必要があるため、相談時には次のような点を確認しておくと話がスムーズです。まず、現地確認によって湿気やカビの発生源をどこまで特定できるのか。次に、除去作業だけでなく、再発防止のための湿気対策までを含めた提案があるかどうか。そして、施工期間中の営業への影響や、什器の移動・養生の範囲についてです。費用については建物の状況や範囲によって変動するため、現地確認のうえでの見積りとなるのが一般的です。あわせて、退去時の原状回復における取り扱いについては、契約書の特約内容によって判断が分かれるため、個別の判断は契約書の内容や状況によるべきものであり、必要に応じて弁護士等の専門家にも確認しておくと安心です。
入居時にしておきたい記録
退去時のトラブルを防ぐためには、入居時の状態を記録しておくことが大切です。
・壁や天井、床、窓まわりの状態を、日付入りの写真で記録する
・すでにシミやカビ、傷がある場合は、貸主や管理会社と一緒に確認する
・換気設備や空調設備の動作を確認しておく
記録は、退去時に入居中の変化を説明する時に役立ちます。原状回復の範囲や費用の負担については、契約書の特約を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。
よくある質問
Q. 入居中にカビが出た場合、すぐに貸主に伝えた方がよいですか。
A. 早めに伝えることで、建物側の原因（雨漏りや設備の不具合など）がある場合に、対応を相談しやすくなります。写真で記録を残してから連絡しましょう。
Q. 退去前に、カビの調査を依頼することはできますか。
A. 退去前の状態確認のご相談もお受けしています。お見積りは無料です。
まとめ
最後に、この記事の要点を振り返ります。
住宅向けの原状回復ガイドラインは居住用建物を想定したもので、店舗・事務所などの事業用賃貸には一般的に直接適用されないと考えられています。事業用テナントでは契約書の特約と民法が基準になりやすい点に注意が必要です。
「スケルトン返し」等の特約がある事業用テナントでは、住宅以上に借主の負担範囲が広く設定されやすいため、入居時の状態記録と入居中の湿度管理が退去時のリスク低減につながると考えられます。
結露やカビを見つけたら放置せず、速やかに貸主・管理会社へ通知し、記録を残すことが重要です。自力での対応が難しいと感じた場合は、早めに専門業者へ相談することをおすすめします。
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